深圳市土地使用权收回新条例：补偿标准这么定
官网截图
见圳客户端·深圳新闻网2019年8月27日讯（见圳客户端、深圳新闻网记者 潘润华）8月26日，市规划和自然资源局官网发布《深圳经济特区土地使用权收回条例》（草案公开征求意见稿）。文中明确规定，收回有偿出让的土地使用权采取货币方式补偿的，应当对土地及其地上建筑物、构筑物、其他附着物给予补偿。
何谓收回土地使用权？《条例》（草案公开征求意见稿）明确收回土地使用权是指根据法律、法规和本条例的规定，以及依据国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地划拨决定书的规定，收回国有土地使用权的行为。
据了解，随着城市发展与土地资源瓶颈的矛盾加剧，深圳城市建设越发依赖于土地的二次开发利用。在收地工作中，补偿问题至关重要，但原《深圳市土地征用与收回条例》（1999年颁布实施）中，关于收回土地使用权的补偿方式和标准与我市其他土地二次开发利用制度存在差距，导致补偿标准之间不衔接。为此，此次《条例》（草案公开征求意见稿）在收回土地使用权的作价补偿标准、收回土地使用权中违法建筑的处理等内容上加以完善。
收回土地使用权的作价补偿标准该如何确定？
原《条例》规定，收回有偿出让土地的作价补偿采取“房地分离”的原则，即剩余年期部分的土地参照收回土地时的评估价格补偿；地上建筑物、附着物的补偿金额按照其重置价格并考虑折旧因素结合成新结算。收回土地使用权与房屋征收都属于政府基于公共利益取得私人不动产的情形，但房屋征收中货币补偿采取“房地合一”的原则，即被征收房屋的补偿价格不得低于类似房地产的市场价格。实践中，由于“房地分离”的补偿标准过低，导致土地权利人存在抵制情绪，进而给收地工作带来巨大困难。
此次《条例》（草案公开征求意见稿）明确规定区分不同情形设置相应的补偿标准：
一是，被收回土地为空地的，货币补偿金额按照收回土地使用权时剩余年期部分土地的评估价格计算；减免地价的，减免部分应当在补偿金额中先行扣除。
二是，被收回土地上存在建筑物、构筑物及其他附着物，产权为商品性质的，补偿金额不低于收回土地使用权时类似房地产的市场价格；产权为非商品性质的，补偿金额参照房屋征收相关补偿标准计算。
三是，被收回土地上的建筑物、构筑物及其他附着物尚未完成开发建设的，土地按照收回土地使用权时剩余年期部分土地的评估价格计算；地上的建筑物及其他附着物按照重置价补偿。
值得一提的是，原《条例》规定，收回行政划拨用地只对地上建筑物、附着物进行补偿。《条例》（草案公开征求意见稿）规定，采取作价补偿方式收回行政划拨用地的，对土地及其地上建筑物、附着物可以给予适当补偿。
收回土地使用权中违法建筑该如何处理？
原《条例》规定：“被收回的土地上存在违法建筑的，违法建筑不予补偿。”鉴于深圳违法建筑情形复杂，针对农村城市化历史遗留违法建筑，政府先后出台处理政策。此外，《深圳市房屋征收与补偿实施办法》对征收历史遗留违法建筑区分具体情形确定了详细的补偿标准。为了与违法建筑处理政策及征收补偿标准保持衔接，《条例》（草案公开征求意见稿）区分情形规定了违法建筑的处理规则：
一是，违法建筑属于《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）及其配套政策处理范围的历史遗留违法建筑，且尚未进行处理的，可以按照房屋征收相关规定给予补偿。
二是，违法建筑经区规划土地监察机构审查属于依法应当拆除或者没收情形的，不予补偿。
哪些情况可以进行土地置换？
为了进一步完善土地置换的相关规定，《条例》（草案公开征求意见稿）明确产权调换包括土地置换和房屋产权调换，并对五种可以给予土地置换的情形进行了明确规定。实践中存在符合土地置换情形但因规划原因无法选定独立宗地进行落实的情况，为切实保障土地权利人的合法利益，同时实现空间资源的节约集约利用，《条例》（草案公开征求意见稿）规定，该情形可以通过房屋产权调换的方式进行补偿。对于收回已建住宅的出让或行政划拨用地，可用房屋产权调换的方式补偿。
文中针对土地置换及拆迁安置用地的不同情形，对涉及的土地供应方式予以明确规定。
一是，针对收回产业用地、原农村集体经济组织继受单位用地、居住及商业用地的情形，用于安排产权调换的用地可以通过协议出让方式取得土地使用权。
二是，针对收回城市基础设施、公共服务设施和军事设施用地的情形，置换用地属于协议出让情形的，可以通过协议出让方式取得土地使用权；置换用地属于划拨情形的，可以通过划拨方式取得土地使用权。
三是，政府集中建设的拆迁安置房用地可以通过协议出让方式取得土地使用权。
据了解，目前该《条例》（草案公开征求意见稿）正向社会公开征求意见，公开征求意见期限为2019年8月26日至2019年9月25日，有关意见请发送至电子邮箱：tdzb@pnr.sz.gov.cn。
