小潘说房｜房子倒了就地变成“拆迁户”？这些城市旧改“雷区”踩不得

见圳客户端、深圳新闻网2019年8月30日讯（见圳客户端、深圳新闻网记者 潘润华）最近有网友戏称，“深圳的楼市很神奇，上午倒房，下午涨价，房产中介市场敏锐性堪比淘宝店主。”

“拆迁已动工”“拆迁物业”“房子倒了，坐等拆迁”……28日，罗湖区和平新居单身公寓楼发生沉降倾斜。还没了解清楚事情真相，朋友圈就开始传出该小区“房价暴涨”的消息。据媒体报道，事故发生后，购房平台显示该公寓的房价暴涨高达100万，连旁边的铁路小区也“沾了光”，坐地起价，一套80多平的房子当天猛涨30万。

就在这个号称房价“泡沫”的年代，在小潘看来，深圳的房价不一定是“泡沫”，倒是这就地变成“拆迁户”的想法很可能化成泡沫。这不，刚刚（30日下午）深圳不动产登记中心发文了，该公寓不能办理转移、抵押登记。

不动产登记中心的提示信息。

广东华商律师事务所律师周争锋表示，房屋倒塌从物权法角度上说，物权已经丧失了，不具有买卖的价值。换而言之，这时候高价买入倒塌房屋很可能“竹篮打水一场空”。

至于倒塌后的重建，他表示，房产灭失了，理论上可以申请重建，但是重建还需要重新报规划审批，审批不通过就不能重建。

“可千万不要说房倒塌了，地还是我的。土地所有权依法属于国家或集体，不属于个人。房盖上面了，只是证明你有一定时间内的土地使用权，如何使用还要看政府的规划。按照规划用途使用。没有重新通过规划审批，也没有取得施工许可证，重建后属于违法建筑，产权不受法律保护。”

他例举到，深圳惠州东莞等地，存在私宅业主推倒后想重建的，有些拿到批文成功了；也有些偷偷重建了，但产权性质由私宅的合法建筑变成目前的违法建筑；还有些几十年了仍是一片空地。

“瓜”吃完了，但“涨知识”却显得尤为必要了。毕竟要成功避“坑”还得自己了解相关旧改政策。

深圳一旧改项目。

小知识：旧改是什么？

谈到旧改，离不开城市更新。城市更新主要是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），根据城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。通常所说的旧改，主要是指对旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等的改造，是城市更新的一种表现。

根据《深圳市城市更新办法》，城市更新需具有以下情形之一的区域：

（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；

（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

深圳一城中村（图文无关）。

深圳高楼林立。

城市更新主要包括三种类型：综合整治类、功能改变类、拆除重建类。后者关注度最高，拆除重建类项目是需具备城市更新条件，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。

值得一提的是，根据2019年市政府印发的《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》，拆除范围的用地面积应满足以下要求：

（一）拆除范围用地面积应当大于10000平方米。

（二）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当对整村用地进行研究，分别明确是否进行更新以及更新方式，以整村方式划定拆除范围，鼓励其他各区参照执行。

（三）重点更新单元位于福田区、罗湖区、南山区、盐田区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米；位于其他区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。具体拆除范围用地面积以市政府审批为准。

而和平新居，根据公开资料显示总占地面积约为8950㎡。“该小区占地面积不足10000平方米，并不符合城市更新要求。即使该小区连带周边小区一起进行改造，在面积上达到了申报门槛，城市更新单元计划立项有着严格的规定和流程，也不代表一定能够获批。一旦未获批，美好的愿望就会变成惨痛的现实。”广东诚公律师事务所诚至成团队合伙人程庭刚律师说到。

和平心居房屋倒塌。

倒塌房屋和平新居售价猛涨。（微博截图）

博旧改无法律限制但这四大风险“绕不开”

一直以来，不少人寄望化身“拆迁户”来实现“一夜暴富”的梦想。而博旧改就成了欲望驱使下的产物。那现实真如此吗？该如何避免“美梦”变成“惨痛现实”？

程庭刚律师表示，现在很多人都在博旧改，从法律上看，对此没有限制，但里面的风险挺大。主要表现在：

其一：旧改项目能否顺利过户成疑。以房屋倒塌为例，在法律层面，房产登记中心不一定允许过户。

其二：旧改项目能否正式获得审批充满不确定性。房地产项目是否纳入旧改，还依赖于政府统筹规划。此外，深圳城市更新旧改条件诸多，是否满足旧改条件，成功获得政府审批具有不确定性。

其三：拆迁难度大，推动过程长。旧改涉及到整个片区，因为旧住宅小区城市更新需要业主签约率需达100％才能正式启动，这其中是各业主的考量，意见统一度难以达到。值得注意的是，如旧改项目长期无法有效推动，根据相关规定，政府可能会将其从城市更新单元计划中剔除。

其四：买卖二手房本身存在的交易风险。

行家态度：博旧改与赌博无差別

那该不该博旧改呢？

资深地产行业人士、深圳中原董事总经理郑叔伦表示，“房住不炒，房产主要用途还是居住，投机炒作绝对不值得鼓励。博旧改更是投机中的投机，风险相当巨大，根本不知道旧改如何执行？怎样执行？与赌博根本没有差別。”他还指出，尤其小产权房风险更大，购房者要注意，小产权根本没有任何保障，分分钟多年来的积累一下子化为乌有。

“被巨大蛋糕诱惑，丢了芝麻捡了西瓜的人生。”周争锋律师感叹道，松泉公寓博旧改的人，在里面住了十几年，深圳的房价都涨几次了，他们房产的旧改还遥遥无期，机会成本丧失。他表示，博旧改不应该是投资房产的首选，旧改周期太长，中间存在的不稳定因素太多。

程庭刚律师指出，2009月12月，《深圳市城市更新办法》开始施行。2010年4月，全市共有8个旧住宅小区被列入深圳城市更新单元第一批计划。近10年过去，仅1个小区顺利启动旧改，风险可想而知。同时，博旧改还可能出现极端的情况。如买了一套即将倒塌的房子，很可能将来旧改成不了，房子住不了。手里握着购房合同等证件，遥遥无期地等待。