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对服务不满意，小区业主可合法合规解聘物业管理公司。

见圳客户端.深圳新闻网2020年11月23日讯（记者张玲）近日，深圳市罗湖区物业服务行业协会对深圳市某物业管理有限公司拒不交接和退出物业管理区域进行了通报批评，并建议各小区在选聘物业服务企业时将该物业管理有限公司列为不建议选聘单位。此前，深圳市罗湖区住建局于2020年10月20日对该物业管理有限公司作出通报批评，并建议各小区在选聘物业服务企业时将该物业管理有限公司列为不建议选聘单位。

本期的张玲说法，我们聚焦小区的管家选聘问题，邀请信荣（深圳）房地产律师团队小区维权事业部秘书长黄妙灵为各位业主支招，如何合法合规地与物业管理公司“分手”。

黄妙灵是西南政法大学法律硕士，粤湾律师联盟成员，专注于业主维权、业委会顾问等物业管理非诉和诉讼法律事务。黄妙灵注意到，随着深圳市社区治理水平日渐提高，通过业主大会决议依法解聘现有物业的小区越来越多。但与此同时，依法形成解聘现有物业的决议之后，往往还面临执行难的问题。物业公司拒不交接和退场的情况仍常见，因此，在业主大会依法解聘现有物业之后，如何保证新老物业顺利交接也是业主们应当考虑的问题。

物业服务合同终止30日内 物管应办理交接工作

《深圳经济特区物业管理条例》（自2020年3月1日起施行）第五十五条、六十六条均规定了物业企业的配合交接义务，物业企业应当在物业服务合同终止之日起三十日内与业主大会办理交接，退出物业管理区域，同时应当移交物业管理相关资料。除此之外，《广东省物业管理条例》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等也对物业企业的配合交接义务进行了规定。

黄妙灵告诉记者，物业企业拒不交接和退场的，业主可以采取以下方式维护自己的权益：

1、可以向街道办事处和区住房和建设部门就相应情况进行报告，书面请求区住建局对相关物业企业开具《责令通知书》，责令限期三个月内退出、移交相关资料、资金和物品；住建局可以建议各小区在选聘物业服务企业时将该企业列为不建议选聘单位；逾期仍不退出、移交相关资料、资金和物品的，责令退还逾期所收取的物业服务费，按照逾期天数处以每日二千元罚款，并可以依法申请人民法院强制执行；

2、向辖区公安机关请求协助，物业服务企业有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理；

3、书面报告县级以上人民政府房地产行政主管部门，由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书；

4、书面报告县级以上人民政府房地产行政主管部门，由县级以上人民政府房地产行政主管部门予以通报批评；

5、物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交的，业主有权拒绝支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。

对物业服务不满意  解聘现有物管公司可分三步走

业主对现有物业服务不满意，想要更换物业服务企业的，可根据《深圳经济特区物业管理条例》（2020年3月1日施行）、《广东省物业管理条例》、《物业管理条例》及《物权法》等相关规定，实现解聘现有物业的目的。

具体而言，解聘现有物业分为三个步骤（详细步骤详见附录）：

1、业主大会决议通过解聘现有物业并选聘新物业服务人的议题，授权业委会开展新物业服务人的招标工作，并授权业委会与新物业服务人签订物业物业服务合同。

2、业委会通过住房和建设部门建立的招投标平台开展招标工作。

3、业主委员会公告招标结果，并与中标物业企业签订物业服务合同。

【关于黄妙灵】

黄妙灵，信荣（深圳）房地产律师团队小区维权事业部秘书长，粤湾律师联盟成员，西南政法大学法律硕士，中南大学文学学士，专注于业主维权、业委会顾问等物业管理非诉和诉讼法律事务。

【附录】业主对物管服务不满意，解聘现有物业三步骤

【步骤一】

1.召集业主大会

业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会召集，或者由物业所在地街道办事处依法召集：

（1）定期会议每年至少召开一次，根据业主大会《议事规则》的规定组织召开；

（2）临时会议经业主总人数百分之二十以上业主或者持投票权数百分之二十以上业主提议，要求业主委员会召集。

召开形式：集体讨论、书面形式、互联网方式。

 2.公示会议信息

决定召开业主大会会议的，召集人应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主；召开业主大会会议，应当提前三个工作日书面告知物业所在地社区居民委员会。社区居民委员会应当派员列席会议或者了解会议情况。

 3.投票表决

（1）业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算；业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算；一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人；任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书；选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。

需要注意的是，业主大会会议采用互联网方式表决的，应当通过市住房和建设部门建立的电子投票系统进行。

（2）业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

（3）业主大会会议作出的有效决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（即将于2021年1月1日施行的《民法典》修改为：业主共同决定事项,应当经“面积和人数双过三分之二”的业主参与表决，业主大会会议方为有效；重大事项经与会业主“面积和人数双过四分之三”同意，一般事项经与会业主“面积和人数双过半”同意。）

4.投票结果统计

采用书面方式投票的，在对业主的意见进行统计时，应当告知街道办事处或者社区居民委员会，由相关单位进行派员进行监督，并将投票结果在物业管理区域内显著位置进行公示；采取互联网方式进行投票的，通过市住房和建设部门建立的电子投票系统进行。

5.结果通知

（1）在小区内显著位置进行公示；

（2）表决结果以书面形式通知业主、物业公司及其他相关人员。

【注意】在整个过程中需要做到：

①表决票数量合法合规，包括与会业主总人数、总投票权数符合法定条件，回收的表决票数量与发放的表决票数量接近等；

②表决票系业主本人签字或者出具由业主签字的合法授权委托书；

③计票方式公开透明，包括计票人员不得与决议事项存在利害关系、计票过程有相关部门的指导监督、无效票不得计入统计结果等；

④送达方式合法合理；

⑤依法公开公示相关信息；

⑥依法通知相关部门参与指导监督。

【步骤二】

形成业主大会授权业委会开展招投标工作的相关决议之后，接下来就是业委会实际开展招投标工作。具体内容和工作流程为：

1.确定自行招标或者委托招标代理机构开展招标工作；

2.确定邀请招标或者公开招标的方式；

3.通过住房和建设部门建立的招投标平台选聘物业企业。《深圳经济特区物业管理条例》（2020年3月1日开始施行）规定“鼓励业主大会通过住房和建设部门建立的招投标平台选聘物业服务企业”。律师建议各小区响应相关部门的号召，采用住房和建设部门建立的招投标平台选聘物业企业，更加能够保证公平公正且无程序瑕疵。相关的具体操作流程以市住建局招投标平台要求为准，此处不做详述。

【注意】业委员会招标前,应当到项目所在区物业管理主管部门备案并提交以下资料：

(1)业主大会决议；

(2)招标公告或者投标邀请书；

(3)招标文件；

(4)法律、法规规定的其他资料。

 【注意】业主委员会委托招标代理机构进行招标的,还应提交双方签订的委托书。

【步骤三】

完成物业企业的招标工作之后，物业企业应当将选聘结果依法公开公示并备案，具体流程如下：

1.备案及公告。将选聘结果上报街道备案，同时在小区显著位置进行公示，并将相关结果送达物业、业主、街道办及其他相关人员。

2.公示7天后，业主委员会根据业主大会的授权与新的物业企业签订物业服务合同。

3.新的物业企业按合同约定进入小区，业委会安排新老物业公司交接手续，新物业公司进场，为小区提供物业服务。