鹏城眼|大冲村：最大城中村改造项目破茧成蝶颜值超乎想象

【写在前面】深圳发展日新月异，无法回避的是，这座城市也面临土地难以为继的难题。如何破题，城市更新深圳模式是个全新的解决之道。2009年出台《深圳市城市更新办法》开始，深圳以城市更新激活存量土地的探索正式启动。

这五年来，深圳在不同的土地类型上都有了城市更新的典范。深圳新闻网从8月15日开始，陆续推出城市更新系列报道，聚焦福田、罗湖、南山、龙岗、大鹏新区的城市更新典型项目，以航拍视频、图片展现深圳如何通过这一方式，让旧工业区、旧厂房、旧村焕发生机，让土地发挥最大的效应，为深圳产业和经济发展提供新动能，为深圳保留历史文脉提供新思路。

本期推出南山区大冲村改造项目。

深圳新闻网讯（记者 张玲 秦川 实习生 刘晴）这里是很多来深圳打拼的年轻人的初次落脚点——2011年之前住过南山区大冲村的人对它的印象是：这里有很多本地“村民”自建的“农民房”，房租便宜，交通便利，菜市场、小吃店、百货店遍布街头巷尾。

大冲历史悠久，是南头半岛乃至深圳西部地区最古老的村落之一。大冲村原名大涌村。据说，建村时，村旁有一条大河（古时称涌），故名“大涌”。今大冲地域可考据的村落有大冲、阮屋、吴屋三个百年老村。同时，还有郑氏宗祠、大王古庙等古建遗存。

大冲旧改早在1992年农村城市化改造后就曾提上议事日程。1995年3月，原市规划国土局明确了大冲村的旧村改造，10多年来，大冲改造一直得到市、区有关部门高度关注和重视。2002年3月，南山区政府委托市城规院编制大冲旧村改造规划，拨出200万元专款作为启动资金。

大冲村被高新科技园包围位置得天独厚 村民支持旧村改造

打开深圳地图，我们看到，南山区大冲村正好位于高新技术产业园区中区的东部，西临高新中区西片区，北接高新北区东片即松坪山住宅区，南望高新南区，从地理位置上看，它是天然的高新技术产业园区的后勤基地，同时也是深圳重要的城市景观和交通节点之一。

为了实现这一定位，南山区逐步迁出大冲村内的第二产业，大力发展高新园区配套商业及服务业，使第三产业成为大冲的支柱产业；结合地铁开通，挖掘土地的开发潜力，提高单位用地面积产出；加强主要道路的交通整治和环境综合治理，重点地段（如深南大道沿线、大王古庙等）建筑群体进行详细的空间设计、环境设计、绿化配置等。

直到2007年3月，大冲村村委会旗下的大冲实业股份公司与华润搭建完成签约，初步确定合作意向。

有记者采访过当时第一批签约的168户村民。77岁的吴伯支持大冲改造，“要是不好，我就不支持了。”

“以前这里治安不好、消防不好、道路不好。有些地方手机没信号，白天屋内都要开灯。”吴伯向记者细数种种不便，“最担心的就是消防了。着火了消防车挤都挤不进去；一年小偷要光顾几次，有时，中午出去吃午饭，转过身家就给偷了，你说气人不气人。”

 新大冲的美好程度超出想象 有望解决高新区人才住房难题

2009年，项目终于取得了实质性的进展———大冲实业股份公司与华润集团正式签订《大冲旧改合作意向书》。为推进大冲旧改项目，华润置地（深圳）有限公司在深圳注册诞生，注册资本达3.8亿港元。该公司专门负责深圳南山区大冲村旧城改造项目。

2010年开始，不少房子开始清空，仍有部分居民居住。

2011年12月20日上午，华润大冲村整体改造奠基典礼举行，“无论你相信或不相信，当重建完成之后，新大冲的美好程度一定会超出大多数人的想象。”华润置地有限公司董事总经理吴向东在奠基仪式上描绘新大冲的愿景。

改造前，大冲村现状用地呈现随意开发的“城中村”形态，基础设施比较缺乏，建筑密度大，改造难度较大，旧村改造涉及到1000户左右原居民及300多户非原居民的动迁、7万多暂住人口的搬迁、近1500多栋建筑、约110万平方米的拆除，是深圳市规模最大的城中村改造项目。

曾有报道称，此次改造项目将造就10个亿元户和400户千万富翁家庭。大多数原村民不要现金补偿，而是选择物业补偿，既是出于房价的考虑，也有出于对故土的牵挂。

该项目于2011年12月20日全面开工建设，后命名为“华润城”。华润城占地约68.5万平方米，建筑面积280万平方米，业态包括商业、写字楼、酒店、公寓、住宅等，其中商业方面建有24万平方米的万象天地，定位为创新升级版万象城。

按照城市更新进度，首先启动大冲村民回迁房建设，继而花费3至5年的时间完成还迁房及大冲片区市政道路、配电、供水等公共设施建设，再用8年的时间完成核心商务、商业及商品房建设。

在2009年底出台的《深圳市城市更新办法》中，保证公共利益成为一大重点———所有城市更新项目必须拿出15%、不少于3000平方米的土地面积用于建设公共设施。改造后的大冲村将新增学校、变电站、垃圾转运站、幼儿园以及停车位等。同时，还将提供1000套保障性住房，有效解决高新区人才引进中的住房难题。

村民实现回迁 宗祠古庙老榕树得以保存

2013年12月，随着大冲旧改回迁自住a区主体结构顺利封顶，大冲村民实现了第一次回迁。全新的住宅、公寓、商业、写字楼、酒店等一应俱全，还具备市政道路、变电站等完善的配套设施。

项目建成后，除还迁给大冲村的大量物业外，潜在的其它物业功能组合还将包括超大型购物中心、甲级写字楼、高级酒店及商品房，总开发量将达到280万平方米。而大冲村原有郑氏宗祠、大王古庙、大冲石、水塘以及五棵老榕树等历史文物在项目建设中得以保存，使旧村历史文脉得到延续，使旧村文化遗产保护与城市建设有机结合。

该项目改造完成后，将建设成为深圳乃至全国旧城改造项目的标杆和典范、与深圳市未来整体城市形象相适应的新型现代化高尚商业、商务及居住社区以及深圳市高新技术产业园区和华侨城旅游景区的重要配套基地。

现在，集物业办公楼区、万象天地、华润商品房开发区组成的200多万平方米大型都市综合体已经初显轮廓，并已进入全部地面建筑施工的最后冲刺阶段。大冲村已经破茧成蝶，一步步蜕变为时尚高端、设施齐全的新型城市综合体。